Attenzione ai Campanelli d’Allarme: L’Amministratore di Condominio Scorretto è un Rischio Grave per Tutti i Condomini
Gestire un condominio richiede trasparenza, rispetto delle regole e tutela degli interessi di tutti i condomini. Ma cosa succede quando l’amministratore di condominio non agisce correttamente? Le sue mancanze devono essere considerate campanelli d’allarme che richiedono interventi urgenti, per evitare situazioni disastrose e costose.
Campanelli d’Allarme da Non Ignorare
- Mancata convocazione delle riunioni
Se l’amministratore non convoca regolarmente le assemblee o non invita tutti i condomini, le decisioni prese sono nulle. Questo potrebbe portare a dispute legali inutili e onerose. - Bilanci incompleti o poco chiari
Bilanci con voci sospette o mancanti sono segnali di potenziali irregolarità. Potrebbero nascondere appropriazioni indebite o debiti significativi. - Decisioni unilaterali
Se l’amministratore prende decisioni senza consultare i condomini, come cambiare il fornitore di energia elettrica, aprire conti correnti, stipulare polizze assicurative o avviare lavori, non solo viola la legge, ma spesso cela interessi personali. - Estratto conto negato
Ogni condomino ha diritto di vedere l’estratto conto del condominio. Un rifiuto da parte dell’amministratore potrebbe indicare spese non autorizzate o un ammanco di fondi. - Amministratore abusivo
Scoprire che l’amministratore non è iscritto all’albo o non è assicurato significa che il condominio non è protetto in caso di errori o abusi.
Le Conseguenze di Non Intervenire
Ignorare i segnali può portare a:
- Debiti significativi: Bollette non pagate o fornitori insoddisfatti possono generare debiti che, in caso di inadempienze dell’amministratore, ricadono direttamente sui condomini in quanto proprietari.
- Distacchi di forniture: Debiti accumulati possono portare alla sospensione di servizi essenziali come acqua, luce o gas, creando disagi enormi.
- Responsabilità sui condomini: Sebbene l’amministratore sia il responsabile della gestione, i fornitori e le autorità pretenderanno il saldo dei debiti dai condomini. I proprietari dovranno quindi rivalersi sull’amministratore per vie legali, una strada lunga, complessa e costosa.
Questi problemi, se affrontati tardivamente, saranno sempre più impegnativi e dispendiosi rispetto a un intervento tempestivo.
La Dinamica della Paura e del Silenzio tra i Condomini
Purtroppo, non tutti i condomini hanno il coraggio di parlare apertamente davanti all’amministratore.
- Timidezza e paura: Alcuni temono di esporsi per paura di ritorsioni, mentre altri preferiscono evitare discussioni.
- Condomini contro condomini: Spesso capita che, anziché sostenere chi espone anomalie nell’interesse comune, altri condomini si schierino dalla parte dell’amministratore. Pensano erroneamente di fare bella figura, attaccando chi denuncia irregolarità e, così facendo, incoraggiano l’amministratore a comportarsi sempre peggio.
- Il circolo della paura: Questa dinamica crea un clima in cui chi nota problemi non trova supporto, rafforzando la paura di essere isolati o attaccati.
Se avete paura di esporvi, scegliete il silenzio, ma sostenete chi ha il coraggio di parlare. Attaccare chi denuncia le anomalie è una scelta controproducente e stupida, che danneggia l’intera comunità condominiale.
Cosa Fare per Proteggersi
- Verifica e controllo
- Richiedere bilanci dettagliati e trasparenti.
- Pretendere l’accesso agli estratti conto condominiali.
- Verificare l’iscrizione all’albo e la copertura assicurativa dell’amministratore.
- Intervenire con un’Auto Convocazione
In caso di comportamenti scorretti, i condomini possono convocare autonomamente un’assemblea straordinaria per discutere la revoca dell’amministratore e altre questioni urgenti. Modalità per l’Auto Convocazione:- Raccolta delle firme: Serve almeno 1/6 dei millesimi totali del condominio (art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile).
- Preparazione dell’avviso: Include:
- Data, ora e luogo dell’assemblea.
- Ordine del giorno chiaro (ad esempio: revoca dell’amministratore, nomina di un nuovo amministratore, analisi del bilancio).
- Comunicazione ai condomini: L’avviso deve essere inviato con almeno 5 giorni di anticipo tramite metodi tracciabili (raccomandata, PEC o consegna a mano con firma).
- Assemblea e votazione: Durante l’assemblea, si discute e si votano i punti all’ordine del giorno.
- Revoca dell’amministratore
- L’amministratore può essere revocato per giusta causa in qualsiasi momento con una votazione a maggioranza.
- Le cause includono: mancanza di trasparenza, decisioni unilaterali, inadempienze gravi o gestione abusiva.
- Fatevi valere
Ricordate che i veri proprietari del condominio siete voi, non l’amministratore. La gestione trasparente dipende dalla vostra vigilanza e dal vostro controllo. - Agire in tempo
Collaborate con gli altri condomini per prendere decisioni rapide e risolutive. Ritardare significa aumentare i costi e le difficoltà.
Conclusione
L’amministratore è una figura chiave, ma non lasciate che il suo ruolo si trasformi in un rischio per il vostro condominio. Agite tempestivamente davanti ai segnali di irregolarità e ricordate che il vostro intervento può fare la differenza tra una gestione serena e un disastro amministrativo. La prevenzione è sempre meglio che curare.